万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势(shì)都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处(chù)置主体是(shì)中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明(míng)确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权(quán)优(yōu)先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程(chéng)价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了(le)部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国(guó)信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发(fā)商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成(chéng)本超(chāo)6万的(de)成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其(qí)在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实(shí)是(shì)有迹可循(xún)的。

　　忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思trong>事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就(jiù)曾深挖(wā)出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能(néng)源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控人(rén)都(dōu)成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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