导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很(hěn)大(dà)差距。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国(guó)家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量(lià数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义ng)数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情(qíng)况为主题(tí)的(de)新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了(le)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人(rén)口净流(liú)入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活(huó)带来了(le)很大的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人(rén)均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，供需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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