5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏(xià)的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为(乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲wèi)例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央(yāng)企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的(de)是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积(jī)很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程(chéng)。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基(jī)于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务(wù)为(wèi)房地(dì)产销售、乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利(lì)润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第(dì)三(sān)个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的(de)优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资(zī)源和(hé)良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于(yú)民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是(shì)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观(guān)地去持续观(guān)察国企(qǐ)央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是因为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的绝大(dà)多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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