万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不(bù)得不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真正斥(chì)巨(jù)资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业(yè)主的(de)维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的(de)处(chù)置主体是中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上(shàng)又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北(běi)京的高(gāo)端人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购房人(rén)的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部(bù)价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环(huán)的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省个省执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖(wā)出(chū)背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化(huà)业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么(me)中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖(lài)的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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