导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查(chá)数(shù)据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数（统计(jì)局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产(chǎn)销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居(jū)民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢建。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全国(guó)人(rén)均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平(píng)方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进一(yī)步(bù)上升。

　木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局(jú)限于(yú)城市(shì)能(néng)级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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