万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们(men)的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(s蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗hì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事(shì)执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户手续的，如(rú)果业(yè)主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释(shì)的(de)方(fāng)式明确了购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的(de)成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后(hòu)进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法(蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？

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