5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所公布的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值在股票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级(jí)市(shì)场投(tóu)资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价(jià)上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地(dì)产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长375寸电视长宽是多少1.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方中证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的(de)盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压(yā)力，可能会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的(de)一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长不确(què)定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周75寸电视长宽是多少刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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