饱受(shòu)争(zhēng)议(yì)的二手(shǒu)房交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了(le)关于规范房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务的(de)意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年(nián)来(lái)，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机构存在利(lì)用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明(míng)码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商(shāng)过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属(shǔ)于金(jīn)额(é)不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专业(yè)性，居(jū)民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题(tí)，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要的(de)收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等(děng)，对居(jū)民(mín)造成额外的(de)负担，而且(qiě)这(zhè)些(xiē)服务事项并未(wèi)明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿(dùn)，是(shì)房地(dì)产市(shì)场管(guǎn)理和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的(de)中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的(de)服务(wù)费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门在(张大大到底是什么来头zài)此(cǐ)次意(yì)见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国(guó)家计委(wěi)建设部(bù)下发(fā)的(de)《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六(liù)条(tiáo)规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方协商同意(yì)，可(kě)在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)机构在(zài)实际(jì)收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在(zài)经营门店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和(hé)收费标准，不得混(hùn)合标价和(hé)捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应当向交易当事人出具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会(huì)同(tóng)市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措(cuò)施(shī)进(jìn)行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场豪(háo)宅(zhái张大大到底是什么来头)和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合(hé)理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未(wèi)来(lái)如何(hé)具体认(rèn)定其中的(de)细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张张大大到底是什么来头大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服(fú)务(wù)领域的(de)调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源(yuán)在(zài)产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形，因部(bù)分(fēn)购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边(biān)收(shōu)费的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配(pèi)地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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