5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占(z劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼hàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持(chí劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼)有的(de)房地产行(xíng)业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一(yī)季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能(néng)够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是基(jī)于这样(yàng)的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价(jià)上(shàng)涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业(yè)务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的(de)上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续第三个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的(de)机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基(jī)金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融(róng)资成本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国央企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业(yè)的(de)资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现了(le)业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是(shì)赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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