近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)价值，通过观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)应了(le)解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以20分米等于多少米 20分米等于多少厘米及基(jī)金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波(bō)动受多重(zhòng)因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经(jīng)济(jì)活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类(lèi)和(hé)产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资产(chǎn)属性不(bù)同而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额(é)包(bāo)含了投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价(jià)随着分派(pài)进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进(jìn)行比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人(rén)也(yě)称。

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