导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的(de)近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数(shù)据(jù)和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一(yī)个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民(mín)已经达到(dào)了户(hù)均一套房的(de)程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大(dà)的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面(miàn)积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和(hé)其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局(jú索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的)限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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