近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的(de)综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息(xī)披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数。

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　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的(de)增值部(bù)分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的(de)收益(yì)主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地(dì)出让(ràng)金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的(de)指标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基(jī)本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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