近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况10克是几两尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分配金额(é)比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基(jī)金份(fèn)额(é)二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素(sù)的(de)综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披(pī)露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况(kuà10克是几两ng)，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人称。

　10克是几两　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额(é)的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基(jī)金分红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的(de)分派(pài)率水平(píng)。对于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生的(de)现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 10克是几两