导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查(chá)调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户持有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均较(jiào)发达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以及80多(duō)万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查(chá)数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基(jī)础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并(bìng)且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了(le)中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么