OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风(fēng)波(bō)，如今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东(dōng)新区(qū)国资(zī)委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示(shì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资者(zhě)应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格(gé)小幅(fú)低(dī)开，此(cǐ)后(hòu)二级市场(chǎng)价格(gé)开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度(dù)扩3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租(zū)率有(yǒu)所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随着二(èr)级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也(yě)得到一定释放，但是(shì)价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是(shì)不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董事高如(rú)星对此表示(shì)，若张(zhāng)江园区最终能顺利(lì)解(jiě)决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营现金流(liú)没有(yǒu)造成(chéng)大的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的(de)重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度(dù)二级市(shì)场(chǎng)价格出现回落(l3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子uò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了(le)解释说(shuō)明(míng)，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)也(yě)趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的(de)线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的(de)储(chǔ)备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之(zhī)路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了(le)市场(chǎng)各(gè)方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科(kē)技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信(xìn)息技术等(děng)产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租(zū)户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江光(guāng)大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营(yíng)为(wèi)导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发(fā)生(shēng)在市场活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情(qíng)况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租率下(xià)滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边(biān)也作了一(yī)定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平(píng)等方(fāng)面也有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千(qiān)平(píng)的(de)面积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会(huì)根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和联合营(yíng)销方面能更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资(zī)产约五百(bǎi)万方，还有一些其他(tā)在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们(men)实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突(tū)发情(qíng)况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们(men)在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响，维持预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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