饱受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费(fèi)问题(tí)，正逐渐(jiàn)得(dé)到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房(fáng)源客源(yuán)优势收(shōu)取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其(qí)合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的(de)大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介来完(wán)成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造(zào)成额外的负担(dān)，而(ér)且这些服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关(guān)市(shì)场交易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行(xíng)规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务(wù)行业关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪(jì)服务收费及(jí)中介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计(jì)委建设部下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京市(shì)执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本(běn)着“简政放权”的(de)精神(shén)，北(běi)京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各(gè)中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并(bìng)未明确(què)具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过(guò)程(chéng)中(zhōng)对(duì)收(shōu)费标(biāo)准进行明码标价即(jí)可(kě)。而房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构(gòu)在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得(dé)混合(hé)标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别(bié)明确服务项目和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均(jūn)水平的房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门(mén)将会(huì)同(tóng)市场监(jiān)管等部门(mén)采取约(yuē)谈(tán)等综(zōng)合措施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部(bù)门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的(de)行为。对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)相关违法违规(guī)信(xìn)息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中(zhōng)介(jiè)发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发(fā)文(wén)鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范(fàn)行业，打击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以(yǐ)深(shēn)圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而(ér)非(fēi)规定，未来如(rú)何具体认定其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于(yú)二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应(yīng)该由上下家(jiā)各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二(èr)手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购(gòu)房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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