文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来(lái)了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层(céng)出售(shòu)、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目(mù)完(wán)成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发(fā)展工业(yè)化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地产开发(fā)企(qǐ)业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或(huò)房(fáng)款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和(hé)销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存(cún)量占社(shè)融(róng)存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和(hé)银行(xíng)的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计(jì)算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的(de)定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付(fù)定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全(quán)嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺(quē)陷等情(qíng)况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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