导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人(rén)口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅的(de)数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映(yìng)出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的(de)住(zhù)宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美统计局）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的(de)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说(shuō)户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要(yào)的(de)住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋(qū)势演绎，决(jué)定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来(lái)自(zì)于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益(yì)明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数(shù)据(jù)调(diào)查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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