文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没(méi)实力的别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回(huí)归实(shí)体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了(le)房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动(张大大到底是什么来头dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居(jū)民居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济(jì)高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根据购张大大到底是什么来头房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全(quán)国并没(méi)有统一的(de)预(yù)售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个(gè)环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确认无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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