饱(bǎo)受争议(yì)的二手房(fáng)交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利(lì)用房源客(kè)源优势收(shōu)取(qǔ)过(guò)高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客(kè)户(hù)个人(rén)信息等问题(tí)，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析(xī)师(shī)张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加(jiā)。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例(lì)，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的(de)专业(yè)性(xìng)，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额(é)外的(de)负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进(jìn)行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注(zhù)最多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部下发(fā)的《关(guān)于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖(mài)代(dài)理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介(jiè)服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过(guò)程中，相关监管部门当(dāng)前并(bìng)未明确具(jù)体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价(jià)值及(jí)工(gōng)资标准，综合计算出合适(shì)的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在(zài)经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠(qú)道(dào)，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发文康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价(jià)，合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中的(de)细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规(guī)范化(huà)，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究(康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支(zhī)付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税费均由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际(jì)上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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