文：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得(dé)政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有着独(dú)到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分(fēn)层出售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心(xīn)的(de)住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工(gōng)业化(huà)的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期房(fáng)，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作用(yòng)推动了(le)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷(dài)款的形式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快(kuài)速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的(de)房(fáng)款。二(èr)是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开发商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可(kě)零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一(yī)的(de)选购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

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