文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办work on的用法以及语法，workon的用法总结理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身(shēn)有资金等(děng)能力把项目(mù)完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大于(yú)城市(shì)化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出(chū)现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展进程(chéng)。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发布(bù)的《中(zhōng)国住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德(dé)三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资(zī)比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法(fǎ)》，work on的用法以及语法，workon的用法总结经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期(qī)房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明(míng)书交付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付(fù)款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三(sān)方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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