万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达(dá)北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的(de)报(bào)道(dào)证实(shí)了(le)上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户(hù)手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要求退还(hái)购(gòu)房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后(hòu)，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收(s融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写hōu)场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写 alt="北京房圈大消(xiāo)息！顶级富豪，都被(bèi)割了(le)……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184210996.png">

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易(yì)所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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