万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知(zhī)晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债务人(rén)被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处置主体是(shì)中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上(shàng)述(shù)内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没(méi)资(zī)金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本(běn)都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那(nà)么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报公布(bù)《最高人民(mín)法院关于(yú)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问题的批复(fù)》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了(le)购(gòu)房(fáng)人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价(jià)款的商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiān新联会是事业编制吗 加入新联会很厉害吗g)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信达(dá)申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论(lùn)是一块(kuài)块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高(gāo)端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)新联会是事业编制吗 加入新联会很厉害吗，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权(新联会是事业编制吗 加入新联会很厉害吗quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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