万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目的处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是对(duì)北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一起中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大的，没(méi)准还(hái)是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的(de)优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请(qǐng)求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成(chéng)为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天(tiān)价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成(chéng)功奠定了(le)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的(de)“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些却多次成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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