导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披(pī)露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然(rán)而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布了中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商品住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们(men)利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自(zì)建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的(de)流动人(rén)口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住(双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面(miàn)积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xi双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义ǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低(dī)、基础设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局(jú)限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差(chà)异也(yě)将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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