导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国(guó)家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路(lù)、数据(jù)和方法

　　顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需要进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房租房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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