近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配(pèi)金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投(tóu)资(zī)决策的(de)重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额(é)持有人实(shí)际(jì)获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于(yú)投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风(fēng)险的(de)前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额(é)的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额(é)净值变(biàn)化(huà)的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资(zī)者长期(qī)投资(zī)的(de)信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称(作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润(rùn)分配(pèi)和本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一(作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该注意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配(pèi)置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资(zī)产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等(děng)多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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