万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让(ràng)这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论关诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法院提(tí)出(chū)执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民(mín)法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题(tí)的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达(dá)申(shēn)请不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追(z诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别huī)溯到诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能(néng)源(yuán)市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查(chá)显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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