文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

皇太极的父皇是谁，清朝历代帝王顺序表　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监(jiān)管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场面临(lín)商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产历经二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付皇太极的父皇是谁，清朝历代帝王顺序表的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是(shì)当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金(jīn)，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交皇太极的父皇是谁，清朝历代帝王顺序表房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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