5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国(guó)企央企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金对房地产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地(dì)产行(xíng)业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的(de)基(jī)本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思>

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在(zài)持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业绩(jì)的(de)增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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