导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量(liàng)极(jí)度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所(suǒ)能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是(shì)流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第(dì)二(èr)，经济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前(qián)的(de)房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期(qī)房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供(gōng)室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日(rì)本(běn)的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道(dào)等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过(xī)引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多(duō)。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过