“现在(zài)的(de)房(fáng)地产很(hěn)难再(zài)出现像过去十年的(de)系(xì)统(tǒng)性行情。”思(sī)睿集团合伙人、首席(xí)经济学家洪灏(hào)向《红周(zhōu)刊》表示，房地产(chǎn)行业分(fēn)化的愈(yù)加明显，让机(jī)构和投资者的关注度从板块向单(dān)个标的(de)转移。上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，从行业来看，无(wú)论(lùn)是业绩(jì)，还(hái)是估(gū)值，房地产都已经双(shuāng)杀(shā)到了最底(dǐ)部，而且是反复(fù)地(dì)杀到了底部，再往下的(de)空间已经(jīng)不(bù)大(dà)了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒(xǐng)，在房地产赛道中进行选择，需要非常小心，避免选(xuǎn)了半天，标的公司出现爆雷(léi)的情况。除此之(zhī)外，洪(hóng)灏指出，需要满足以下(xià)三个基(jī)准：有大的国资(zī)背景的、杠杆率较低的、此前没(méi)有踩过(guò)红(hóng)线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注一下今年房地产(chǎn)的(de)开发资金(jīn)来源，可以(yǐ)发(fā)现(xiàn)，其实银(yín)行(xíng)的信贷倾(qīng)向是(shì)不(bù)太愿意给房企(qǐ)贷(dài)款的(de)，房企的(de)主要(yào)资金(jīn)来源来自新盘的(de)销售。但今年新房的(de)销售(shòu)情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从银(yín)行拿(ná)到钱，其实主要还(hái)是那些有国(guó)企背景的房企，民(mín)营(yíng)房企相对比较困(kùn)难，所以整(zhěng)个(gè)行业出现了一个很明显的分化，无论是在销售，还是融资等各(gè)个方面都非常明显。现在有国资背景的房企在资(zī)本市场表现(xiàn)相(xiāng)对较好，但没(méi)有国资背景的民营房企股价大多表现很(hěn)一般(bān)。

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体到(dào)如何挖掘，我们会特(tè)别重视企业的成本优势，更(gèng)具体一(yī)点，就是它的净借贷水平（净负债(zhài)率）是不是行业(yè)内的最低水平；利润(rùn)率(lǜ)是不是行业内最高的；融资成本是(shì)否是行业内最低的；建安(ān)成本是否也是(shì)业内最低的；这些都是我(wǒ)们看重(zhòng)的一家(jiā)房企的综合成本(běn)。

　　需要注(zhù)意(yì)的是(shì)，能够(gòu)同时(shí)满足上述条件的房企并不多。即便是在(zài)国央(yāng)企中，仍有部分房企出(chū)现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据(jù)Wind数据整(zhěng)理发现，截(jié)至2022年末，天(tiān)房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中交地产、中国武夷(yí)等(děng)国央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除(chú)此(cǐ)之外，城建发展、京投发展、光(guāng)明地(dì)产、云南城(chéng)投(tóu)、首开股份(fèn)、珠江(jiāng)股份、城投(tóu)控股等国央企(qǐ)房企(qǐ)也(yě)踩了“三道(dào)红线”中的(de)两条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进扩张(zhāng)房(fáng)企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不难(nán)看出(chū)，即便是有着较稳健(jiàn)特色(sè)的国央企(qǐ)房企，其财务指标称得上完全健(jiàn)康的仍是少数(shù)。而更加(jiā)值(zhí)得注意的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国企开始大举扩张。而(ér)这无疑又进一步考验着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩(kuò)张速(sù)度的张弛有度尤(yóu)为重(zhòng)要，节奏把(bǎ)握准确，有助(zhù)于(yú)房企储(chǔ)备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预判未来市场，以及(jí)过于激进的(de)扩(kuò)张拿(ná)地节奏也(yě)有(yǒu)可能让房企重蹈此前的高(gāo)杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以(yǐ)其配置(zhì)的一家房(fáng)企进(jìn)行举(jǔ)例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续(xù)4年的(de)净借贷(dài)比例都(dōu)维持(chí)在33％左(zuǒ)右，完全没(méi)有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明(míng)显感觉到机会(huì)来了(le)，其开始在一(yī)线城市进(jìn)行大(dà)举(jǔ)拿(ná)地(dì)，净(jìng)负债(zhài)率也由(yóu)此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了(le)接近三分之一。与此同时，该房(fáng)企新购(gòu)入(rù)地块也实现了快速的开盘利用(yòng)率，预(yù)计今(jīn)年(nián)会有(yǒu)更多的楼盘入市。像这(zhè)类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了很(hěn)多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元(yuán)，且其中(zhōng)一(yī)半在一线城市，另(lìng)外一半也(yě)主要集中在(zài)强二(èr)线和(hé)二线(xiàn)城市；另一方面，它(tā)的扩张是有节制(zhì)地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同(tóng)样提(tí)醒(xǐng)道，与之相反(fǎn)，有些房企的扩张速度让人感(gǎn)觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企业的影子(zi)。虽然(rán)说(shuō)，见到机会时要出手(shǒu)，但(dàn)出(chū)手的章法仍要小心，如果负债率扩张得太快，但未来(lái)的两(liǎng)年市(shì)场(chǎng)没有想象(xiàng)得那么好，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量一家房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度是否激进(jìn)？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要(yào)还是看房企的净负债率水平，在我(wǒ)看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩张得过于快速(sù)了。

　　不难(nán)看(kàn)出，这(zhè)一标准(zhǔn)要比“三道红线”对(duì)房企的净负(fù)债率要(yào)求不得高于100％要更(gèng)加严(yán)格。陈昊扬解释(shì)，当前房(fáng)地产行业(yè)的复苏速度并没有那么快(kuài)，所以要(yào)规(guī)避公司净(jìng)负债率提高(gāo)到一个比较危(wēi)险的(de)水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企(qǐ)梳理发现，中交地(dì)产(chǎn)、中国金(jīn)茂(mào)、华发(fā)股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负(fù)债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地(dì)产(chǎn)净负债率持续居高(gāo)不下(xià)，在2020年至2022年期间(jiān)，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜(xiān)明对比的是(shì)，华润置地、中(zhōng)国(guó)海外发(fā)展、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇(shé)口、龙湖集团等房(fáng)企在践行较积极(jí)的拿地策(cè)略的同时，也较好地控制(zhì)了公(gōng)司的(de)扩张速度与净负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营(yíng)房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们是以同一筛选标准(zhǔn)来看国央企与(yǔ)民(mín)营房企，但在各(gè)维度的(de)实际(jì)表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)，国央企确(què)实会更胜一筹。如国央企的融(róng)资成(chéng)本更低(dī)，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做到(dào)想融(róng)就融，这样，国央企(qǐ)自然(rán)而(ér)然就具有天(tiān)然(rán)优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更(gèng)加(jiā)看好国央企，但这也并不意味着，民营企业中就没(méi)有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现(xiàn)，仍(réng)有少数民营(yíng)房企同样受到机构的(de)青(qīng)睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通股东中新进了“中国工商银(yín)行股份有限公(gōng)司－景顺长城中国回报灵活(huó)配(pèi)置混(hùn)合型证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)”“全国社(shè)保(bǎo)基金一一(yī)六组合(hé)”等(děng)。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马资(zī)产管理有限公司就长期持有滨江集团。根据一季报，该(gāi)资产公司的几只(zhǐ)产品合(hé)计持有滨江集团9543万股，约(yuē)占流(liú)通(tōng)A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐(lài)，和其自(zì)身的基本面表现(xiàn)存在一定(dìng)关系。2020年以(yǐ)来的近(jìn)三年时(shí)间(jiān)，房地产市场整体在(zài)走“下坡路”，但(dàn)作为(wèi)杭州本土房企的滨(bīn)江集(jí)团仍(réng)是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在业绩(jì)表现、销售规模、新增土储(chǔ)、股(gǔ)价表(biǎo)现等(děng)多(duō)维(wéi)度都(dōu)表现(xiàn)了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同(tóng)比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布(bù)的2023年(nián)一(yī)季报，今年一季度，滨江集(jí)团(tuán)更是实现了(le)扣(kòu)非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青(qīng)铜时代(dài)”仍(réng)能保(bǎo)持自身业绩的持续(xù)增长，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略布(bù)局关系密切。根据2022年年报，滨江集(jí)团有近(jìn)七成营收来自杭州(zhōu)地(dì)区，而在(zài)2021年，杭(háng)州地区的营收比重只占到近(jìn)六成。近三年(nián)持(chí)续稳居(jū)杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补充同(tóng)样较为积极(jí)，根(gēn)据诸葛找房(fáng)、住(zhù)在(zài)杭州网(wǎng)数(shù)据(jù)显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元(yuán)，同(tóng)样持续(xù)稳(wěn)居杭州(zhōu)的(de)本土第一(yī)。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较(jiào)突(tū)出表(biǎo)现，也让滨江集团(tuán)的房(fáng)企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨江集团的房企排(pái)名已(yǐ)冲进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年(nián)前(qián)4月(yuè)，滨江集(jí)团(tuán)实现销售额607.3亿元，位(wèi)列房企第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价(jià)翻(fān)了超一(yī)倍以上(shàng)，而近期，滨江(jiāng)集团更是迎来多家(jiā)机构(gòu)的(de)集中调研。滨江集团(tuán)发布(bù)公告(gào)表示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信(xìn)养老、新华(huá)养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存(cún)量(liàng)赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上(shàng)房(fáng)地产开(kāi)发只(zhǐ)是房地产(chǎn)产业链上(shàng)的中游(yóu)环节，其上(shàng)游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料(liào)供应(yīng)商，而(ér)下游应用行业主要包括中介服务(wù)、家用电(diàn)器(qì)、物(wù)业(yè)管理、家居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环节与上游材料端息息相关(guān)，新(xīn)盘开工不足(zú)导致(zhì)上游不(bù)被看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至(zhì)下游。“中国房地产(chǎn)行业在进入存(cún)量房时(shí)代，所以对地产产业链，尤其是(shì)偏(piān)消费属性的家(jiā)装家居领域，我们相对看好，因为居民保有的住(zhù)房规模越来越(yuè)大，随着时间的增加，内装更新的需求(qiú)也会越来越多。美国过去的(de)数(shù)据充(chōng)分说(shuō)明了(le)这一点，在(zài)新房(fáng)销售见(jiàn)顶(dǐng)之后，家具消费的(de)增长却一直都很好。对于地产产业(yè)链，我(wǒ)们相对看好和内装相关的行业(yè)，例(lì)如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红(hóng)周刊(kān)》对(duì)下(xià)游细分中相(xiāng)关赛道龙头(tóu)年内(nèi)表现的统计，目前暂居前两(liǎng)位的都是(shì)来自家(jiā)纺赛道的公司(sī)，它(tā)们(men)分别是富安(ān)娜和(hé)水星家纺(fǎng)，特(tè)别是前者在(zài)月线连收七根阳线的(de)基(jī)础上，年内迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安(ān)娜(nà)主要(yào)从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生活类产品的(de)研发、设计、生产清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王及销售，旗(qí)下(xià)拥(yōng)有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一季度(dù)报告显示(shì)，报告(gào)期内，富安娜实(shí)现营业收入(rù)约6.2亿(yì)元，同比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报的十(shí)大流通股股东来看，能够(gòu)发现该股早已成为(wèi)基金重仓(cāng)股的天下，彼时包括公募的(de)中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值(清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王zhí)、宝盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了半(bàn)壁江山。需要强调(diào)的是，中欧的两只基金(jīn)都(dōu)是价值派基金经理曹(cáo)名(míng)长(zhǎng)在(zài)管的产品，首季其(qí)同时重仓的房(fáng)地产产业链股(gǔ)票还(hái)有金地集(jí)团和大亚(yà)圣象。

　　对比(bǐ)而言，前(qián)几年曾经风光一时的家居板块(kuài)也因疫情、消(xiāo)费复苏进程(chéng)缓(huǎn)慢等多(duō)因素(sù)一度(dù)沉(chén)寂，不过好在困境反转(zhuǎn)露出(chū)曙(shǔ)光，家居板块中(zhōng)年(nián)内表现最好的是志(zhì)邦家居。同一时间段，该股年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是(shì)营收还是归(guī)母净利(lì)润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一季报中他管(guǎn)理的(de)广(guǎng)发策略优(yōu)选和广发(fā)安(ān)宏(hóng)回报均增加(jiā)了持股，而这两只产品也成为(wèi)志邦家(jiā)居十(shí)大(dà)流通股股东中仅有的(de)两只公募。有意思(sī)的是，他似(shì)乎对于定制家居类(lèi)标的情(qíng)有(yǒu)独钟，在另一家赛道(dào)公司金牌(pái)橱柜中，他管理的全部三只产(chǎn)品均登榜十大(dà)流通股股东，其也成(chéng)为(wèi)他的独门重仓股。

　　除(chú)去家居家(jiā)纺外，下游的物(wù)业股也越来越被机构所(suǒ)青睐，不过这(zhè)类标的大(dà)多在香港上市，如何选择(zé)成为难题。对(duì)此(cǐ)，前述上(shàng)海公募基金经(jīng)理举例分析：“物(wù)业服务不是一个(gè)高毛利的行业(yè)，挣钱(qián)很辛苦，我(wǒ)选公(gōng)司还是希望挣的是市场化应该挣(zhēng)的(de)钱，以(yǐ)我(wǒ)曾(céng)经买的绿城服务(wù)为例，它在(zài)中高端楼盘占比是比较(jiào)高的，每年到期的(de)合同(tóng)里提价(jià)成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚(gǔn)动的大部分(fēn)项(xiàng)目到期(qī)之(zhī)后(hòu)，经(jīng)过(guò)两三(sān)轮(lún)合同周期还能做(zuò)到(dào)产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很少，因(yīn)为物(wù)业公司很容易一(yī)开(kāi)始(shǐ)是(shì)挣钱的，后面因为保(bǎo)安这些(xiē)固定(dìng)人员成本的(de)年度增长(zhǎng)，不(bù)过(guò)服务没有特别好，客(kè)户没(méi)有那么满意，能做到提价难度是非常大的。但是该公司能在(zài)业(yè)内做(zuò)到到(dào)期之(zhī)后提价率比较高，这跟它(tā)的定位和比较好(hǎo)的服(fú)务(wù)是有关系(xì)的(de)。”他进清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王一步强调(diào)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王