文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这是房地(dì)产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济(jì)规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的(de)住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不(bù)断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部(bù)门提升了(le)对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发(fā)商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的(de)商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全(quán)社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从(cóng)住房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎ三公里是多少米，三公里是多少米o)度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目(mù)的(de)建(jiàn)安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保险公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门(mén)经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工(三公里是多少米，三公里是多少米gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计(jì)了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购(gòu)买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了(le)统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提(tí)取须与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前三公里是多少米，三公里是多少米房地产到(dào)了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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