5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出(chū)现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面(miàn)积很(hěn)难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募(mù碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗)的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规(guī)模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存(cún)碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗地资源(yuán)债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个(gè)别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多(duō)的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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