近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的(de)时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)1130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元7 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额(é)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实(shí)际(jì)获得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度(dù)可(kě)分配(pèi)金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的(de)角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力(lì)的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公(gōng)平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特(tè)许经营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一(yī)步延(yán)长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著(zhù)的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可(kě)供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权(quán)类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综(zōng)合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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