饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发布了(le)关于规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部(bù)分房地(dì)产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问题(tí)，加重交易当事(shì)人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着(zhe)城市发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二线(xiàn)城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有非(fēi)常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外(wài)的(de)负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过(guò)程中(zhōng)存在的(de)“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序(xù)整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的(de)意(yì)义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎ一里地等于多少米 一里地等于多少公里i)卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的(de)收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可在(zài)规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着一里地等于多少米 一里地等于多少公里，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合(hé)计算(suàn)出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题(tí)，两部门(mén)在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所(suǒ)或(huò)渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的(de)基本服务和延伸服务(wù)，应当分别(bié)明确服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前应(yīng)当向交易当事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于(yú)市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场(chǎng)监管等部(bù)门(mén)采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关(guān)部(bù)门依(yī)法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机(jī)构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对(duì)市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务领域的调(diào)整改(gǎi)善、规(guī)范(fàn)化，有(yǒu)利于行(xíng)业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的(de)情形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房产中介(jiè)公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部(bù)分(fēn)中(zhōng)介公(gōng)司可能(néng)会利(lì)用(yòng)其支配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费的(de)基(jī)础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利(lì)于房价的(de)稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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