万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为了(le)收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他们(men)的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架(jià)了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已(yǐ马美如简介)售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那(nà)么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知马美如简介名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿(ná)北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没(méi)变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的(de)情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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