导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需(xū)并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当前(qián)的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户均住(zhù)宅数(shù)量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会在0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预(yù)期。

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