5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也(yě)同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季度得(dé)以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集(jí)中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的(de)净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊(k许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校ān)》分析表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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