OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回(huí)升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来(lái)，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程(chéng)度(dù)下(xià)跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖园项(xiàng)目出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市(shì)场价(jià)格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格(gé)是不(bù)是(shì)已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率(lǜ)高(gāo)的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若(ruò)张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造(zào)成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产(chǎn)就(jiù)回调(diào)不(bù)少(shǎo)了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租(zū)金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区(qū)会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园(yuán)项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级(jí)市场价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的(de)业(yè)绩说明会(huì)中管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋(qū)于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目的(de)信(xìn)心，预计签署意向书(shū)和(hé)合同(tóng)谈判(pàn)中(zhōng)的储备(bèi)租户(hù)正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎(yíng)来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事发突然确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租(zū)赁意向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然(rán)收了(le)三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的(de)调租和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目(mù)的大租户退(tuì)租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光(guāng)大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两(liǎng)千(qiān)多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更加充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空间资(zī)产(chǎn)上市平(píng)台(tái)目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关(guān)重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们(men)在张江科(kē)学城这三(sān)十年建设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小的(de)插(chā)曲。我们(men)有信心排除(chú)万(wàn)难，尽(jǐn)一切(qiè)可能(néng)化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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