OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市(shì)场价格(gé)开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出(chū)租(zū)率有(yǒu)所(suǒ)下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致(zhì)二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避(bì)的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价(jià)值(zhí)。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级(jí)市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到(dào)基(jī)本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏(sū)的步伐(fá)，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流没(méi)有造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调(diào)，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的张江光(guāng)大(dà)园项目出租(zū)率下降事项，一度二级(jí)市场正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事项进(jìn)行(xíng)了(le)解释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营(yíng)团队正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算表示了对(duì)张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈(tán)判中的储备租(zū)户(hù)正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不(bù)到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据(jù)悉新(xīn)区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户(hù)情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息(xī)技术(shù)等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了(le)我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批(pī)扩募、对市场负责的(de)态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未(wèi)能得(dé)到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的(de)调租和换租(zū)都属于(yú)正常情况，而这次项目的(de)大(dà)租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定(dìng)的(de)资(zī)源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入(rù)了(le)一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目在给(gěi)租(zū)户的(de)分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平(píng)等方面也有一(yī)些差异(yì)化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身需(xū)求和(hé)预算挑选区(qū)域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可(kě)以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责(zé)人补充说(shuō)道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江(jiāng)高科(kē正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算)目(mù)前在管(guǎn)资产(chǎn)约(yuē)五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区(qū)产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本(běn)平台和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发(fā)情况需要解(jiě)决，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三(sān)十年建设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的(de)相比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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