万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回(huí)钱(qián)款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购(gòu)入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的(de)背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还(hái)是(shì)债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的(de)，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还(hái)购房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会(huì)赔(péi)了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价(jià)格，都令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的(de)法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的(de)豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居(jū)池子为什么被封杀住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路池子为什么被封杀线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环的(de)背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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