OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性(xìng)看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的(de)事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二(èr)级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语整体表现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致(zhì)二级(jí)市(shì)场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日场内资(zī)金(jīn)有(yǒu)所流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目(mù)前随(suí)着二级市场(chǎng)价格下(xià)跌(diē)，风险也(yě)得到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)表示，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市场(c见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语hǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含(hán)收益率(lǜ)高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值，很适(shì)合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利(lì)解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利(lì)空(kōng)下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还(hái)是落到(dào)租(zū)金收(shōu)入(rù)受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园(yuán)项目(mù)出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二(èr)级市(shì)场价格出现回落。在随(suí)后召开的(de)业绩说(shuō)明会(huì)中管理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运(yùn)营(yíng)团队(duì)表(biǎo)示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常转化后，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消息的第(dì)一(yī)时间即(jí)奔赴(fù)现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核(hé)实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，据悉新(xīn)区国见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能(néng)、航(háng)天产业、信息(xī)技(jì)术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽(suī)然(rán)收了三个月履约(yuē)保证金给了(le)我们一(yī)些空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩募、对市(shì)场负责的(de)态度，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的张江光大园项目一(yī)季(jì)度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人(rén)有那么多(duō)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生(shēng)在市(shì)场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目在(zài)给租(zū)户的分隔(gé)空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平(píng)的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积(jī)为主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一(yī)些独栋形态(tài)的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续我们(men)在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分(fēn)发(fā)挥协同效(xiào)应(yīng)，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他(tā)在开发的(de)储备项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间(jiān)资(zī)产上市(shì)平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未(wèi)来(lái)的(de)发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比，只能算是一(yī)个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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