5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企(qǐ)获得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数量占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金(jīn)对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗)于出现了三年(nián)来(lái)的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗分类，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基(jī)本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身(shēn)前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区(qū)域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低(dī)成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的(de)优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的(de)开发(fā)资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月(yuè)环比三(sān)月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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