饱(bǎo)受争(zhēng)议(yì)的(de)二手房交易(yì)中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在(zài)利(lì)用(yòng)房源(yuán)客源(yuán)优(yōu)势(shì)收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析(xī)师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一二线城市(shì)二(èr)手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交(jiāo)依赖中介(jiè)居(jū)间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说(shuō)属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来(lái)对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业(yè)关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费(fèi)标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发(fā)的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交(jiāo)价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收(shōu)费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅(fú)度(dù)最高不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪服务收(shōu)费多(duō)少(shǎo)由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收(shōu)取费用过程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并未明确具(jù)体的(de)中介费率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门(mén)在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提(tí)供的基本(běn)服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费前应当(dāng)向交易当(dāng)事人(rén)出具(jù)收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收(shōu)费(fèi)明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)，住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监管部门(mén)会(huì)同有关部门依法查(chá)处不按规定(dìng)明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依(yī)法依规纳入(rù)国家企业(yè)信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就不(bù)同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大(dà)伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务领域的(de)调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对(duì)交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程(chéng)中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下(xià)家(jiā)各支付(fù)一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二(èr)手房交易(yì)过(guò)程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次及税费(fèi)均由购房者来承担。尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的(de)行为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明(míng)度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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