导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关(guān)中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其中每户(hù)持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产(ch军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我ǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在(zài)不同(tóng)能(néng)级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子(zi)是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的(de)新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净(jìng)流(liú)入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和二居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会(huì)议明(míng)确(què)指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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