导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅(zhái)占(大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实(sh大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别í)上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额(é)外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)不能完(wán)全(quán)反映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了(le)户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的(de)流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来(lái)地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来(lái)自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二(èr)人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和(hé)其(qí)他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势(shì)必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是(shì)住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的(de)差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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