近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投(tóu)资(zī)决(jué)策(cè)的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得(dé)的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对(duì)于长期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资者，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强(qiáng)的配置(zhì)价(jià)值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)20劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思22年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而形成区别(bié)。特(tè)许经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和(hé)分红(hóng)有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的(de)估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思判断(duàn)。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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