近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的(de)变化。基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额(笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花é)以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但(dàn)不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未(wèi)来(lái)分红(hóng)水平(píng)的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回(huí)归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不(bù)确定性，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目(mù)的(de)分派(pài)金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在(zài)相对(duì)股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的(de)经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分红规模(mó)较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额(é)与募(mù)集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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